Comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier ?

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Investir dans l’immobilier pourvoit plusieurs avantages aux investisseurs. Parmi les privilèges majeurs figure la réduction d’impôts. On recense plusieurs programmes de défiscalisation immobilier, pour ne citer que la loi Pinel, le déficit foncier et les SCPI fiscales. Selon ses attentes et son statut, l’investisseur doit choisir le meilleur dispositif.

Les dispositifs associés aux investissements locatifs

La loi Pinel fait partie des meilleurs dispositifs de défiscalisation en France. Très connue, elle était la plus utilisée en 2019 et certainement pour les années à venir. Héritière de plusieurs dispositifs, dont la loi Robien, la loi Scellier et la loi Duflot, la defiscalisation pinel pourvoit des réductions d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans. L’allègement fiscal varie selon la durée de location et le capital investi. La défiscalisation est plafonnée à un seuil maximum de 63 000 € étalé sur 12 ans. Pour défiscaliser, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer le bien suivant la période et les loyers convenus. Ceux-ci sont plafonnés selon le zonage.

Permettant une défiscalisation immobilière plus importante, la loi Malraux propose une réduction de 22 à 30 % de l’impôt sur le revenu. L’allègement fiscal est déduit du montant des travaux de réparation d’immeuble classé implanté dans des zones éligibles. Il est toutefois plafonné à 100 000 € de chantier par an, pour 4 années consécutives au maximum. La part déductible est évaluée selon la situation géographique du logement. Le bâtiment rénové doit être proposé à la location pendant 9 ans au minimum.

Le dispositif Censi-Bouvard et le Cosse anciens

Impliquant un investissement dans une résidence de service ou EHPAD, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une défiscalisation. Il encourage l’offre de logements adaptés aux seniors, de résidences de service et de résidences de tourisme classées. Ce régime pourvoit une défiscalisation partielle de son investissement. L’allègement fiscal est estimé à 11 % du montant de l’achat à la limite de 300 000 € et en contrepartie d’une proposition à la location pendant 9 ans. Comme la loi Pinel, ce dispositif nécessite une soumission à un seuil de niches fiscales, soit 10 000 € par an/foyer fiscal.

Lancé par Emmanuelle Cosse, le dispositif de défiscalisation Cosse ancien ou « loyer abordable » est entré en vigueur depuis fin janvier 2017. Il vient remplacer des régimes anciens comme Besson et Borloo ancien. Ce programme a pour enjeu principal de proposer des biens à la location à des loyers attractifs. Les propriétaires bailleurs recevront en contrepartie des réductions d’impôt. Plus les loyers sont abordables, plus la défiscalisation sera importante. Cela peut atteindre 70 % du montant des loyers. En collaboration avec un organisme agréé de la location sociale, la defiscalisation immobilier neuf peut même monter jusqu’à 85 %. Le programme Cosse ancien est complété progressivement par le dispositif Denormandie. Il sera désormais applicable avec un achat effectué jusqu’en décembre 2022. Ce système de défiscalisation s’inspire grandement de la loi Pinel.

La nue-propriété, pour un patrimoine sans impôt

Acquérir un bien en nue-propriété séduit un bon nombre d’investisseurs. En ayant recours au démembrement pour distinguer la nue-propriété de l’usufruit, le propriétaire peut investir dans une résidence à prix réduit. Pour cela, il ne conservera pas l’usufruit durant une certaine période. Cette démarche propose plusieurs avantages, dont la constitution d’un patrimoine immobilier à tarif avantageux sans percevoir de loyers et l’exonération de la taxe foncière. Si l’acheteur a contracté un prêt immobilier, les intérêts seront à déduire des autres revenus fonciers. À la fin du démembrement, le propriétaire jouira pleinement de la propriété du bien. La défiscalisation en nue-propriété pourvoit des privilèges intéressants à ceux qui disposent de revenus ou de patrimoines importants et qui souhaitent continuer à investir dans le neuf sans pour autant alourdir leurs fiscalités sur une certaine période.

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