Saint‑Jean‑de‑Monts est aujourd’hui l’une des stations balnéaires les plus populaires de la côte vendéenne. Cette attractivité en fait un lieu intéressant pour investir dans l’immobilier. Le mélange entre un fort tourisme et un marché immobilier actif crée un contexte particulier pour estimer la valeur des biens proches du littoral. Étudier ce territoire permet d’appréhender les différentes méthodes d’évaluation, car la saisonnalité, l’afflux de visiteurs et les contraintes environnementales influencent le prix des propriétés. Des plateformes professionnelles comme otim.fr permettent d’accéder à des données de marché structurées et de croiser plusieurs segments (résidences principales, résidences secondaires, investissements locatifs).
Le marché immobilier vendéen
Les données de marché récentes montrent que les niveaux de prix immobiliers sont modérés à Saint‑Jean‑de‑Monts pour les appartements comme pour les maisons, avec des variations relatives à la localisation et aux prestations proposées. Cette tendance place la commune dans une position intermédiaire au sein des stations balnéaires voisines.
Le prix au mètre carré dans le secteur des Demoiselles et de la plage des Tonnelles
À Saint‑Jean‑de‑Monts, les prix immobiliers se situent en moyenne autour de 3 300 € à 3 400 € par m², avec des variations importantes selon le type de bien et sa localisation. Les appartements peuvent atteindre des valeurs élevées, avec un prix haut dépassant 5 100 € par m² selon les données récentes.
Les maisons, quant à elles, ont un prix moyen d’environ 3 150 € à 3 330 € par m², avec des niveaux pouvant également dépasser 5 100 € par m² pour les biens les plus recherchés.
Certaines zones du littoral, notamment les quartiers proches de la plage, figurent parmi les secteurs les plus valorisés de la commune, mais les données disponibles ne permettent pas d’établir des écarts chiffrés fiables entre les différents quartiers.
La comparaison des transactions immobilières entre le front de mer et le quartier résidentiel de Orouët
Les prix immobiliers à Saint‑Jean‑de‑Monts varient fortement selon la localisation, notamment entre le front de mer et le quartier d’Orouët. Les biens situés à proximité immédiate de l’océan figurent parmi les plus valorisés de la commune, avec des appartements pouvant dépasser 4 300 à 5 200 €/m² selon les annonces récentes.
À Orouët, les données disponibles indiquent des prix moyens sensiblement inférieurs. Sur l’Avenue d’Orouet, les estimations récentes situent le prix moyen autour de 2 790 €/m², avec une fourchette comprise entre 1 590 € et 3 620 €/m². D’autres sources évaluent les maisons du secteur entre 2 718 € et 3 678 €/m² selon les caractéristiques du bien.
L’évolution des valeurs foncières sur la corniche vendéenne 2020-2024
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier en Vendée a connu une progression notable. Les données départementales indiquent une hausse de presque un tiers sur cinq ans, tous types de biens confondus, avec un prix médian passant à 2 188 €/m² en 2025. Cette tendance haussière concerne l’ensemble du littoral vendéen, où les secteurs proches de l’océan figurent parmi les plus valorisés.
Les prix observés dans le département montrent que les appartements peuvent atteindre 5 226 €/m², alors que les prix des maisons sont majoritairement compris entre 1 195 et 4 415 €/m². Ces niveaux reflètent l’attractivité des zones côtières, où la demande est toujours soutenue.
La taxe foncière et la taxe d’habitation sur la valorisation patrimoniale
La localisation, la surface et l’état général d’un bien influencent sa valeur vénale. La fiscalité locale intervient également dans le coût de détention, notamment à travers la taxe foncière, dont les montants ont augmenté dans de nombreuses communes françaises en raison de la revalorisation annuelle des bases locatives. Depuis 2023, la taxe d’habitation ne subsiste plus que pour les résidences secondaires, et certaines communes touristiques ont recours à une majoration pouvant aller jusqu’à 60 %, conformément aux possibilités offertes par la loi.
À Saint‑Jean‑de‑Monts, comme dans d’autres stations littorales, cette fiscalité peut influencer le budget global des propriétaires, en particulier pour les biens destinés à la location saisonnière. Toutefois, les données disponibles ne permettent pas d’établir un effet direct et chiffré sur les prix au mètre carré.
L’estimation par une comparaison directe
La méthode par comparaison directe consiste à comparer un bien donné à des transactions réellement conclues sur un périmètre géographique et temporel comparable, puis à appliquer des ajustements pour tenir compte des différences de caractéristiques. En parallèle, l’analyse des dynamiques de logement en centre-ville dans d’autres communes atlantiques peut donner des points de comparaison intéressants pour apprécier les particularités du marché montois.
L’utilisation des bases DVF et PERVAL pour l’analyse des mutations immobilières
La base DVF (Demande de Valeurs Foncières), mise à disposition par la Direction générale des Finances publiques, recense les transactions immobilières enregistrées par les notaires sur les cinq dernières années. Elle donne des informations telles que la nature du bien, sa surface, sa localisation cadastrale et le prix de vente. La base PERVAL, gérée par les notaires et accessible sur abonnement, complète ces données en proposant des informations enrichies et mises à jour plus fréquemment.
Dans le cadre d’une estimation, l’analyse commence généralement par la sélection de ventes comparables, filtrées selon le type de bien, la surface, la période de transaction et le périmètre géographique. Cette méthode permet de s’appuyer sur les prix réellement constatés, et non sur les valeurs affichées en annonce. L’étude statistique des transactions permet ensuite de dégager une première fourchette de prix, qui sera ajustée en fonction des caractéristiques propres au bien étudié.
Le coefficient de pondération appliqué aux appartements du front de mer Pontaillac
Même si Pontaillac se trouve à Royan, son front de mer est un bon exemple pour comprendre comment évaluer des appartements situés face à l’océan. La même logique s’applique à Saint‑Jean‑de‑Monts, où les résidences du littoral possèdent des vues et des expositions très variées.
Pour estimer un bien, on s’appuie généralement sur des ventes comparables issues des bases DVF et PERVAL, en choisissant des logements proches en taille, en type et en emplacement. Les différences entre ces ventes permettent ensuite de mesurer certains éléments comme l’étage, la vue, l’exposition, la présence d’un balcon ou d’un stationnement, l’état du logement ou encore la qualité de l’immeuble.
La méthode hédonique et les variables explicatives pour les villas avec piscine
La méthode hédonique consiste à estimer le prix d’un bien en tenant compte de chacune de ses caractéristiques : surface, terrain, équipements, vue, performance énergétique, etc. Pour les villas avec piscine à Saint‑Jean‑de‑Monts, elle permet de mesurer réellement ce que chaque élément amène dans la valeur finale.
Concrètement, l’expert construit un modèle basé sur des ventes comparables. Il y ajoute plusieurs données comme la distance à la plage, la taille du terrain, l’état des équipements ou le niveau de confort intérieur. L’étude de ces ventes met en évidence les éléments qui influencent le plus le prix, en sachant que ces résultats dépendent toujours des données locales.
Le scoring de localisation
Certains professionnels utilisent un scoring de localisation, qui consiste à évaluer un bien selon son emplacement dans la commune. À Saint‑Jean‑de‑Monts, cette méthode aide à comparer l’attractivité de secteurs variés (un logement proche de la plage de la Pastourelle ou un bien situé en centre‑bourg, près des commerces et des services).
Plutôt que d’opposer le littoral et le centre‑ville, cette méthode s’appuie sur plusieurs éléments : l’accessibilité, les nuisances, le stationnement, la qualité de vie à l’année ou l’exposition aux vents marins. Chaque élément permet de mieux cerner les atouts et les limites d’un emplacement.
Les indicateurs touristiques structurants la valeur vénale des propriétés
Dans une station comme Saint-Jean-de-Monts, l’estimation immobilière ne peut se limiter aux seuls paramètres résidentiels classiques. Les indicateurs touristiques interviennent dans la valorisation des appartements et des maisons destinés à la location saisonnière.
Le taux d’occupation saisonnière et le rendement locatif des meublés classés
Les meublés de tourisme classés, grâce à leur statut, peuvent bénéficier du régime fiscal micro‑BIC, qui alloue un abattement forfaitaire plus élevé que celui applicable aux locations nues.
Le classement est également un indicateur de confort et de niveau d’équipement, ce qui peut renforcer l’attractivité du bien auprès des vacanciers. De manière générale, les organismes spécialisés indiquent que les meublés classés tendent à obtenir de meilleures performances locatives que les logements non classés, notamment en période touristique, même si les écarts varient selon les secteurs et les caractéristiques du bien.
La fréquentation du parc aquatique Explora Parc et l’effet sur les quartiers limitrophes
À Saint‑Jean‑de‑Monts, Explora Parc peut être perçue comme un atout pour certains acquéreurs, notamment ceux recherchant une résidence de vacances à proximité d’activités de loisirs et d’espaces naturels. Les secteurs situés autour du parc bénéficient également d’un environnement composé de forêt, de pistes cyclables et d’infrastructures de plein air, ce qui peut renforcer leur attractivité dans le cadre d’une mise en location saisonnière.
Pour un investisseur, la combinaison de la plage, des espaces naturels et des activités sportives est un argument de valorisation du bien et facilite la promotion du logement auprès d’un public familial. Cette configuration peut contribuer à rendre le secteur intéressant dans une optique locative.
La mobilité douce : l’effet de la Vélodyssée sur les biens riverains
À Saint-Jean-de-Monts, la présence du premier réseau de pistes cyclables en Vendée et le passage de la Vélodyssée renforcent l’attractivité des quartiers facilement accessibles à vélo. Pour de nombreux vacanciers, la possibilité de se rendre à la plage, en centre-ville, au marché ou au golf sans prendre la voiture est déterminante. Cette évolution des comportements profite aux maisons et appartements situés le long des principaux axes cyclables sécurisés.
D’un point de vue méthodologique, la circulation en vélo entre en considération dans le scoring de localisation via plusieurs sous-éléments comme la distance à la Vélodyssée, la sécurité des trajets, la continuité des pistes, le dénivelé. Pour les propriétaires qui envisagent de vendre ou de faire estimer leur bien, il est donc utile de documenter ces atouts afin de les mettre en avant dans le processus d’évaluation.
La saisonnalité du marché immobilier et les techniques d’évaluation différenciée
Les mois de printemps et d’été concentrent une part importante des visites et des signatures d’actes, portées par les séjours sur place et par l’effet « coup de cœur » généré par la découverte du littoral. À l’inverse, l’automne et l’hiver voient souvent une forme de décantation, propice aux négociations plus rationnelles et aux projets de résidence principale.
La comparaison entre les prix haute et basse saison
Une première méthode consiste à distinguer, dans la valeur vénale, ce qui relève du « prix haute saison » et du « prix basse saison ». Concrètement, un appartement très prisé pour la location courte durée peut susciter une surenchère en plein été, alors que le même bien sera jugé plus sévèrement en hiver, lorsque les rues sont plus calmes et que la météo met davantage en avant les contraintes
Une estimation selon le profil du propriétaire
Pour un investisseur, les chiffres de rendement sur l’ensemble de l’année devront être mis en avant, en insistant sur la capacité du bien à attirer des courts séjours hors saison (évènements, congrès, tourisme d’affaires). Pour un acquéreur en résidence principale, on détaillera davantage la qualité de vie à l’année, les services ouverts en hiver, la vie associative locale. Dans les deux cas, la valeur vénale est la même, mais les arguments qui la fondent sont modulés selon les attentes et le contexte de décision.
L’expertise technique des biens anciens en zone littorale soumise au risque d’érosion
L’estimation immobilière à Saint-Jean-de-Monts doit prendre en compte le risque d’érosion côtière et de submersion marine. Les biens anciens, construits avant la prise en compte systématique de ces contraintes dans les documents d’urbanisme, nécessitent une grande attention. Leur valeur ne dépend plus seulement de leur charme ou de leur proximité immédiate de la mer, mais aussi de leur exposition à long terme aux aléas climatiques et réglementaires.
L’application de la loi climat et résilience sur les transactions en zone submersible
La loi Climat et Résilience a renforcé les obligations d’information relatives aux risques naturels, technologiques et de pollution. Dans les communes littorales comme Saint‑Jean‑de‑Monts, cette réglementation impose aux vendeurs de délivrer un État des Risques lorsque le bien se situe dans un périmètre couvert par un plan de prévention ou par une cartographie officielle des aléas, notamment en matière de submersion marine ou d’érosion côtière.
Cet état des risques doit être remis à l’acquéreur dès la première visite ou mise en relation, et figurer au dossier de vente. Il informe sur les aléas identifiés par les autorités publiques, sans toutefois être une évaluation de la valeur du bien.
Les diagnostics obligatoires et la dépréciation
Les diagnostics techniques obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz ou encore l’évaluation de l’assainissement, sont obligatoires dans toutes les transactions immobilières. Ils sont complétés par l’État des Risques et Pollutions (ERP), document réglementaire qui doit être remis à l’acquéreur lorsque le bien se situe dans une zone soumise à un plan de prévention ou à une cartographie officielle des aléas.
À Saint‑Jean‑de‑Monts, l’ERP peut inclure, en plus des risques naturels courants, des informations relatives aux aléas littoraux tels que la submersion marine ou l’érosion du trait de côte, lorsque ces risques sont identifiés par les autorités publiques. Ces éléments doivent être transmis avant la signature du compromis de vente.
La décote pour les constructions situées dans le périmètre du PPRN
Le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) identifie les zones exposées à certains risques et fixe des règles d’urbanisme adaptées. À Saint‑Jean‑de‑Monts, certaines parties du littoral ou des secteurs bas peuvent donc être soumis à des prescriptions particulières pour limiter la vulnérabilité des bâtiments.
Pour un estimateur, le fait qu’un bien se situe dans une zone couverte par un PPRN ne signifie pas automatiquement une baisse de valeur. Tout dépend des conditions prévues par le règlement et de la manière dont elles influencent l’usage ou l’attractivité du bien.
Les outils numériques d’estimation automatisée adaptés aux marchés touristiques atlantiques
Les outils numériques d’estimation automatisée, ou AVM (Automated Valuation Models), proposent une fourchette de prix en quelques clics pour un studio ou un petit appartement ou encore une maison à Saint-Jean-de-Monts.
Dans les marchés balnéaires, la diversité des biens et l’importance d’éléments tels que la vue, l’étage, la proximité du littoral ou la saisonnalité rendent les estimations automatisées parfois moins exactes. Les modèles d’évaluation s’appuient sur des bases de données standardisées et ne captent pas toujours certains éléments qualitatifs propres à un bien ou à un emplacement donné.
Ces dispositifs permettent d’obtenir une première indication de valeur. Leur fiabilité s’améliore à mesure qu’ils prennent en compte davantage de variables, comme la distance à la plage, l’état général du logement ou les caractéristiques de la copropriété.
L’estimation d’un bien en zone littorale se base sur une combinaison équilibrée de dispositifs, d’observations et de données, indispensable pour déterminer une valeur cohérente dans un marché aussi mouvant que celui de Saint‑Jean‑de‑Monts.